Capacité d’emprunt : les 10 critères analysés par les prêteurs

1. Les revenus nets mensuels : le point de départ de votre capacité d’emprunt 

Avant de calculer votre capacité d’emprunt, les prêteurs commencent toujours par analyser vos revenus nets mensuels. C’est la base de tout calcul : vos revenus déterminent votre stabilité financière et votre capacité à rembourser les mensualités d’un crédit. 

Concrètement, voici les types de revenus généralement pris en compte : 

• Salaire net pour les employés en CDI, CDD ou intérimaires
• Revenus d’indépendant (justifiés par Avertissement Extrait de Rôle)
• Pension de retraite ou de survie 
• Allocations régulières (allocations familiales ou les indemnités d’invalidité)
• Autres revenus récurrents (loyers perçus ou une pension alimentaire)

💡 Tous les revenus ne sont pas valorisés de la même manière. Certains prêteurs ne tiennent pas compte des allocations familiales, des indemnités de la Sécurité sociale ou des pensions alimentaires perçues, tandis que d’autres les intègrent partiellement ou intégralement dans le calcul. 

À l’inverse, certaines rentrées ne sont jamais considérées comme des revenus, car elles sont non saisissables et ne peuvent donc pas servir de garantie de cas de défaut de remboursement. C’est le cas notamment : 

• des allocations de chômage si ce sont les seuls revenus du dossier 
• des allocations du SPF Sécurité sociale (« Vierge noire »)
• des dividendes de placements boursiers  

👉 Chez Finzy, nous prenons le temps d’analyser chaque situation en détail, car deux profils avec le même revenu net sur papier peuvent avoir une capacité d’emprunt très différente, selon la nature de leurs revenus. 

2. Les charges mensuelles : ce qui pèse (déjà) sur votre budget 

Une fois les revenus identifiés, l’autre face de la médaille consiste à examiner vos charges fixes mensuelles. Elles permettent d’évaluer ce que vous devez déjà assumer chaque mois, avant même d’ajouter une nouvelle mensualité de crédit. 

Parmi ces charges, les plus courantes sont : 

• les autres crédits en cours : prêt auto, prêt personnel, prêt hypothécaire, crédit renouvelable ou carte de magasin 
• les pensions alimentaires versées : elles sont toujours comptabilisées en tant que charge financière 
• le loyer, si vous n’êtes pas propriétaire 
• certaines charges fixes spécifiques, comme une dette fiscale à rembourser ou un leasing, peuvent aussi être prises en compte selon les cas. 

🎯 L’objectif est de déterminer ce qu’il vous reste réellement chaque mois pour faire face à un nouveau crédit. 

💡 Petite précision : les abonnements (GSM, TV, assurances, etc.) ne sont généralement pas pris en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt, sauf s’ils sont liés à un contrat de crédit. 

3. Le taux d’endettement : un indicateur clé 

Le taux d’endettement est l’un des critères les plus surveillés par les prêteurs. Il s’agit du rapport entre vos charges mensuelles fixes (crédits en cours, pension alimentaire, loyer, etc.) et vos revenus nets mensuels. 

Ce ratio permet de mesurer dans quelle mesure votre budget est déjà engagé, et s’il reste de la place pour un nouveau crédit. 

Formule simplifiée : 
Taux d’endettement = (charges mensuelles / revenus nets mensuels) × 100

En Belgique, la limite généralement acceptée se situe autour de 55%, mais ce n’est pas une règle absolue. 

• Les propriétaires peuvent parfois aller jusqu’à 60% 
• Les locataires sont en général limités à 50% à 55%

Mais attention : ce taux ne suffit pas à lui seul. Il doit être corrélé avec le “reste à vivre”, c’est-à-dire le montant qu’il vous reste chaque mois une fois toutes vos charges payées. Les organismes prêteurs exigent un reste à vivre minimum qui varie en fonction : 

• de la composition du ménage (célibataire, couple, enfants…) 
• du statut de logement (locataire ou propriétaire) 
• du niveau de vie global

💡 En résumé : un taux d’endettement de 55% peut être acceptable si vous gagnez bien votre vie, mais il peut être trop élevé si vos revenus sont modestes. 

4. La situation professionnelle : un indicateur de stabilité 

Votre statut professionnel est un élément fondamental dans l’évaluation de votre capacité d’emprunt. Les prêteurs cherchent à déterminer si vos revenus sont stables, prévisibles et durables dans le temps. C’est ce qui leur permet d’estimer votre capacité à rembourser un crédit sur plusieurs années. 

Voici comment les différentes situations sont généralement interprétées : 

• CDI avec ancienneté (plus de 6 mois) 
  C’est le profil le plus rassurant pour les prêteurs. Il traduit une stabilité professionnelle et financière, surtout si le contrat est à temps plein. 

• CDD ou intérim 
  Ces contrats sont jugés plus incertains. Toutefois, une longue période d’activité dans le même secteur (ou chez le même employeur) peut jouer en votre faveur, surtout si l’ancienneté globale dépasse 12 mois. 

• Indépendants
   Il faut généralement au moins 2 ans d’activité pour que le dossier soit recevable. Les banques demandent souvent : 
  • les bilans comptables
  • l’Avertissement Extrait de Rôle (AER)
  • parfois les extraits de compte professionnels

• Chômeurs ou en situation instable 
  En l’absence de revenus professionnels réguliers, la capacité d’emprunt est quasi nulle… sauf en cas de co-emprunteur disposant, lui, d’une situation solide. 

👉 Chez Finzy, nous prenons le temps d’analyser votre contexte global, et pas seulement un contrat. Car un indépendant en croissance peut être plus solvable qu’un salarié en CDI à temps partiel avec un loyer important. 

5. La composition du ménage : un facteur souvent sous-estimé 

Votre situation familiale joue un rôle important dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Êtes-vous seul ou en couple ? Avez-vous des enfants ou d’autres personnes à charge ? Ces éléments influencent directement un critère essentiel : le reste à vivre. 

Le reste à vivre correspond au montant disponible chaque mois après le paiement de toutes vos charges fixes, y compris vos crédits en cours et vos dépenses de logement. C’est ce qu’il vous reste pour payer alimentation, énergie, assurances, soins, transport, loisirs, etc. 

Plus le ménage compte de personnes à charge, plus le reste à vivre exigé sera élevé, car il faut couvrir les besoins essentiels de tous les membres du foyer. 

Exemples : 

• Un célibataire avec un revenu moyen pourra emprunter davantage qu’un couple avec deux enfants, à revenus égaux. 

• Un ménage avec plusieurs enfants devra démontrer qu’il reste assez d’argent après les remboursements pour subvenir aux besoins du foyer. 

📌 Les prêteurs appliquent souvent des grilles internes pour vérifier que ce reste à vivre respecte un minimum légal ou conventionnel, variable selon le nombre de personnes dans le ménage. 

👉 Chez Finzy, nous intégrons ces éléments très tôt dans l’analyse, pour vous éviter de mauvaises surprises et vous orienter vers des solutions réellement adaptées à votre réalité de vie. 

6. L’historique bancaire et le fichage : la condition non négociable 

Lorsqu’un organisme de crédit analyse votre demande, il ne se base pas uniquement sur vos revenus et vos charges. Il vérifie aussi votre historique bancaire et votre éventuelle présence sur la liste noire de la Banque Nationale de Belgique (BNB). 

Ce registre, appelé Centrale des Crédits aux Particuliers, centralise toutes les informations relatives à : 

• vos crédits en cours
• vos éventuels retards de paiement
• et les fichages en cas de défaut

💥 Un fichage actif à la BNB = impossibilité d’obtenir un nouveau crédit 

Même après régularisation, un incident de paiement reste visible pendant 12 mois à compter de la date de mise à jour. Un fichage récent, même soldé, peut donc entraîner un refus automatique de certains prêteurs. 

👉 Il ne s’agit pas d’une décision de Finzy, mais d’une obligation légale et d’une exigence imposée par les partenaires bancaires pour limiter les situations de surendettement.

7. Âge et durée du prêt : des limites bien définies 

L’âge joue lui aussi un rôle dans le calcul de la capacité d’emprunt, non pas tant pour évaluer vos revenus, mais pour déterminer jusqu’à quand vous pouvez emprunter. 

Âge minimum 
Il faut avoir au moins 18 ans pour pouvoir légalement contracter un crédit à la consommation en Belgique. 

Âge maximum au remboursement final 
Les prêteurs fixent une limite d’âge à ne pas dépasser au terme du crédit, c’est-à-dire à la date de la dernière mensualité. 

Les règles diffèrent selon votre situation de logement : 

• Si vous êtes propriétaire : vous pouvez généralement rembourser votre crédit jusqu’à 80 ans maximum. 

• Si vous êtes locataire : la limite est souvent fixée à 75 ans maximum, car le logement n’apporte pas de garantie indirecte. 

💡 Cela signifie que si vous avez 65 ans et que vous êtes locataire, vous ne pourrez pas emprunter sur plus de 10 ans. 

Ces limites existent pour garantir que l’emprunteur puisse assumer ses mensualités jusqu’au terme, même après un départ à la retraite. 

8. Garanties et co-emprunteur : quand on est plus forts à deux 

Si vos revenus personnels sont insuffisants pour obtenir le crédit souhaité, il est parfois possible de renforcer votre dossier en ajoutant un co-emprunteur. 

Mais attention : ce n’est pas une simple formalité. 

👉 Pour être accepté par les organismes prêteurs, un co-emprunteur doit : 

• avoir un intérêt économique partagé dans le projet
• vivre à la même adresse que l’emprunteur principal
• disposer de revenus stables, suffisants et déclarés

Exemple : un conjoint, un partenaire avec qui vous partagez les charges du ménage, ou un enfant majeur vivant encore au domicile familial dans certains cas bien précis. 

Un bon co-emprunteur peut : 

• augmenter la capacité d’emprunt totale
• améliorer le taux d’endettement global du ménage
• et parfois accéder à une durée ou un montant de crédit plus élevé

💡 Autre point important : être propriétaire d’un bien immobilier peut aussi influencer positivement la décision des prêteurs, même si le bien n’est pas directement mis en garantie. Cela témoigne d’une certaine stabilité patrimoniale et peut rassurer les partenaires financiers. 

9. Le type de projet : ce que vous financez influence les conditions 

Tous les crédits ne se valent pas, et le type de projet que vous souhaitez financer joue un rôle important dans l’analyse de votre demande. 

Certains projets dits « affectés » — c’est-à-dire clairement liés à une dépense justifiée — permettent d’obtenir des conditions plus avantageuses : 

• 🛠️ Un prêt travaux avec devis à l’appui
• 🚗 Un prêt auto pour l’achat d’un véhicule neuf ou d’occasion
• 🎓 Un prêt études, parfois accessible à des taux spécifiques

💡 Pour ces crédits affectés, les prêteurs peuvent proposer des taux d’intérêt plus bas, car le financement est cadré, documenté, et donc moins risqué. 

À l’inverse, un prêt à tempérament non affecté (prêt personnel classique) ou un prêt de regroupement de dettes impliquent souvent une analyse plus approfondie : 

• de votre comportement de paiement
• de votre taux d’endettement
• de vos antécédents bancaires

📌 Un rachat de crédits, même s’il peut alléger les mensualités, est parfois perçu comme un signal de difficulté financière. Il nécessite donc une étude attentive et un accompagnement personnalisé. 

👉 Chez Finzy, nous vous aidons à choisir la bonne formule en fonction de votre projet. Car une bonne capacité d’emprunt, c’est aussi un crédit adapté à vos objectifs réels. 

10. Le comportement crédit : ce que vos derniers emprunts disent de vous 

Au-delà des chiffres bruts (revenus, charges, taux d’endettement…), les prêteurs analysent aussi votre comportement en matière de crédit, notamment sur les 12 derniers mois. 

📌 Un point souvent négligé : le nombre de crédits récemment contractés. 

Même si vous respectez parfaitement vos mensualités, enchaîner plusieurs crédits à court terme (crédit auto, prêt personnel, achat à tempérament…) peut être interprété comme : 

• un besoin de financement récurrent
• une gestion de budget tendue
• ou un risque d’endettement progressif

Résultat : cela peut réduire votre capacité d’emprunt, voire bloquer l’accès à un nouveau crédit, même si votre taux d’endettement reste techniquement acceptable. 

💡 Bon à savoir : certains prêteurs vont jusqu’à analyser l’ancienneté de vos contrats en cours, la fréquence de vos demandes, et le montant total emprunté sur les 12 derniers mois. 

👉 Chez Finzy, nous vous aidons à y voir plus clair. Parfois, il vaut mieux attendre quelques mois avant de relancer une nouvelle demande, ou envisager un regroupement structuré pour assainir la situation. 

Conclusion 

La capacité d’emprunt, ce n’est pas juste une histoire de salaire ou de calcul automatique. C’est une analyse globale, qui tient compte de votre situation personnelle, professionnelle et financière dans son ensemble. 

👉 Chez Finzy, nous croyons qu’un crédit ne devrait jamais être accordé à la légère — ni refusé à tort. C’est pourquoi nous prenons le temps de comprendre votre profil, d’étudier vos projets, et de vous accompagner vers une solution de financement réaliste, responsable et adaptée.